農地転用の許可と届出の違い、農地法5条申請の中身｜農振除外と開発許可との連動を行政書士が整理します

※先にお願い：農地転用の運用は、農業委員会ごとに細部の判断が異なる領域です。本記事は2026年5月時点で私が把握している範囲で書きましたが、実際の申請段階では、必ず所管の農業委員会の窓口で最新の運用と必要書類を確認してください。市街化区域の判断、農地区分の判定、農振除外の運用は、自治体ごとの個別事情の影響を強く受けます。

ある土曜の午後、相続した実家の畑に自宅を建て直したい、と40代の方から相談が来ました。。「地元の建築会社に相談したら、農地転用が必要ですねって言われて、急に話が複雑になっちゃって…」。畑の広さは約500㎡、相続したばかりで、登記上の地目は「畑」のまま。建築会社の方が「許可は2ヶ月くらい」と言っていたそうですが、現地を確認すると、その畑は農用地区域内農地（青地）でした。

私が最初に伝えたのは「これは農地転用の前に農振除外という別の手続きが要りますね」ということです。電話の向こうから「えっ、農振除外…？それって何ですか…」と聞き返されて、結局そこから1時間、農地転用の手続きが農地法だけでは終わらない話を、ひとつずつ説明することになりました。半年〜1年単位で工期が動く話なので、最初の相談から30分でこの構造を共有できないと、お客さんはずっと不安を抱えたまま動き出すことになる。

行政書士業務として農地転用の許可申請・届出・農振除外を継続的に扱ってきた中で、農地転用は「許可と届出の違い」だけを書いている解説記事を読んで動き始めると、現場でつまずく確率が高い手続きだと思っています。複数の法令が同時に絡んでいて、しかも順序が大事。

この記事では、ネット上にあふれる「5区分の農地」「11個の必要書類」のような網羅型の整理は他のサイトに任せます。代わりに、農地転用に向き合うときの「全体の地図」と、特に詰まりやすい論点を中心に書いていきます。途中で迷ったら、自分の状況に近い章だけ拾い読みしてもらえたらと思います。

農地転用は「届出か許可か」だけの話じゃありません｜まず全体の地図を

最初に書きたいのが、農地転用の手続きが、農地法だけで完結しない事実です。

農地転用にぶつかる法令は、ざっくり数えると5つくらいあります。農地法（許可・届出）、農業振興地域の整備に関する法律（農振除外）、都市計画法（開発許可）、建築基準法（建築確認）、国土利用計画法（一定面積以上の届出）。これらが連動して動いているので、農地法の許可だけ取って終わり、という案件はむしろ少数派なんです。

冒頭の依頼者のように「畑に家を建てたい」という、誰がどう聞いてもシンプルそうな案件でも、農用地区域の青地に当たれば農振除外（半年〜1年）→農地転用許可（1〜2ヶ月）という二段構えになります。市街化調整区域で500㎡以上の造成を伴うなら、開発許可の対象にもなる。建築確認はその後の話。それぞれの手続きを順序立てて組まないと、半年単位で工期が後ろに動く。

「農地転用の許可は1〜2ヶ月で取れますよ」という説明は、嘘ではないんですが、案件によっては事実の半分しか言っていない、ということがある。そして、最初の建築会社や不動産業者は、ここまで踏み込んで説明してくれないことが多い。私が冒頭の依頼者に最初に話したのは、許可の中身ではなく、「これからかかる手続きの全体像」でした。

行政書士に最初に相談する意味は、まさにこの「全体の地図」を最初に描けるかどうかにあると考えています。手続きの順序を見誤ると、お金と時間が後から効いてくるので、地図を描く段階で間違えないことが、結果的にコスト最適になります。

農地法の3条・4条・5条は何が違うのか

ここで一度、農地法の条文の整理をしておきます。

農地法には、転用と権利移動に関する3つの条文があります。3条、4条、5条。それぞれカバーする場面が違います。

3条は、権利移動だけがある場合。農地を農地として、誰かに売ったり貸したりするときの許可です。「自分が農業をやめるので、近所の農家さんに畑を売りたい」というときが3条。3条の許可は、買う側・借りる側が農業従事者であることを前提にしているので、実は「サラリーマンが家庭菜園のために農地を買う」みたいなのは通りません。3条で詰まる相談も、実は時々あります。

4条は、自己転用。自分の農地を、自分で住宅地や駐車場に変えるとき。所有権は動かさず、使い方だけ農地以外に変える。

5条は、権利移動＋転用。他人の農地を買ったり借りたりして、それを農地以外に変える。住宅分譲のために業者が農地を買う場合、家を建てるために子が親から農地を相続して用途を変える場合、ほとんどがここに該当します。私の事務所で扱う農地転用の依頼の体感で7割以上が5条、というイメージです。

3条と4条と5条で、許可権者と必要書類と手続きが微妙に変わるので、自分のケースがどれに当たるかを最初に確定するのが、書類準備のスタート地点になります。

「許可」と「届出」の違いは、農地の場所で決まる

農地転用が必要なケースで、次に分岐するのが、許可なのか届出なのか、です。

結論から言うと、農地の場所が市街化区域の中にあれば「届出」、それ以外（市街化調整区域・非線引区域・都市計画区域外）にあれば「許可」です。これは農地法第4条第1項第7号、第5条第1項第6号で市街化区域内の届出が定められている、という構造になります。市街化区域はもともと「市街地化を計画的に進める区域」なので、農地を宅地等に変えること自体に行政の異議はあまりなく、届出で済む。市街化調整区域などは「農地を守る区域」という性格があるので、ちゃんと審査します、という許可制になっている。

届出と許可の違いを、現場感で言うと、こうなります。届出は2週間前後で受理通知書が出て、原則として不受理にはならない。許可は1〜2ヶ月かかって、立地基準と一般基準の審査を受けて、通らないこともある。費用感も違って、添付書類の量も違います。

ただ、ここで「届出だから簡単」と思いがちなのですが、市街化区域内の届出でも、必要書類は意外と多いんです。登記事項証明書、公図、土地利用計画図、申請者の住民票、譲渡人と譲受人の関係を示す書類など。揃えるのは届出でも一仕事になります。「2週間で受理通知書が出る」と聞くと拍子抜けするくらいシンプルに見えるんですが、書類準備に2〜3週間かかることも多い、というのが実感。

逆に、市街化調整区域の許可は、審査期間自体が長いだけでなく、不許可になる可能性も含めて準備しないといけない。立地基準で第1種農地に当たれば原則不許可、というのが法令上の建付けなので、最初の現地確認で「ここは厳しいかもしれない」と分かるケースは、申請に進む前に方針を組み直すこともあります。

あなたの農地はどこに当たるか｜区域と農地区分の見方

ここが、ペルソナで言うと一般の土地所有者の方に一番しんどい論点だと思います。「自分の農地はどこに当たるのか」が、複数の役所窓口で確認しないと分からない。

都市計画図で市街化区域・調整区域を確認する

最初にやるのが、市町村役場の都市計画課で都市計画図を確認すること。多くの自治体ではWeb上で都市計画図を公開していて、地番を入力すれば自分の土地が市街化区域・市街化調整区域・非線引区域・都市計画区域外のどれかが分かります。「都市計画図 ＋ 自分の市町村名」で検索すると、たいてい出てきます。

農業委員会で農地区分を照会する

次にやるのが、農業委員会で「農地区分」を確認すること。農地区分は5つあります。農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地。立地基準でいうと、上に行くほど許可が下りにくく、下に行くほど下りやすい。

農用地区域内農地は、農振法に基づいて市町村が指定した「特に農業的に重要な区域」内にある農地で、原則として転用は不許可です。なので、まず農振除外という別の手続きで「この土地を農用地区域から外してもらう」必要が出てきます。これが冒頭の相談者が直面した話。

第1種農地も、おおむね10ヘクタール以上の集団農地や、土地改良事業の対象農地で、原則不許可。第2種農地は条件次第で許可、第3種農地はおおむね許可、という運用です。

「自分の農地が何種かを知らずに動く」のは、私の感覚では、地図を持たずに登山に行くようなものです。最初の30分で確認できる情報なのに、ここを飛ばして契約や設計を進めてしまう人が、本当に多いんです。

eMAFF農地ナビでオンライン確認する

最近活用しているのが、農林水産省のeMAFF農地ナビ。地番ベースで、農地の区分・面積・地目をオンラインで確認できる仕組みです。窓口に行く前の事前確認として、これを開いてから打ち合わせに進むと、話が早い。完璧ではないですが、「自分の土地がどんな分類なのか」を5分で当たりをつけるツールとしては優秀だと感じています。

5条申請の中身｜立地基準と一般基準

ここからは、特にペルソナで言うと事業者・買主の方向けに、5条申請の中身に踏み込みます。

5条の許可は、立地基準と一般基準の2つの観点で審査されます。両方クリアしないと許可は出ません。

立地基準

土地そのものが、転用に向く場所か、という審査です。前述の農地区分（5区分）が、ここで効いてきます。

農用地区域内農地は原則不許可、甲種農地と第1種農地もほぼ不許可、第2種農地は他に適地がなければ許可、第3種農地は原則許可。「ほぼ不許可」と書きましたが、例外規定があって、農業用施設や、公共性の高い施設なら通る場合もあります。住宅・店舗・駐車場などの一般的な転用は、第1種農地以下では原則アウト、と覚えておけば大きく外しません。

不許可になりやすい3つのパターンを挙げると、第1種農地での通常宅地転用、資金計画の不備、事業実現性が薄い案件、というところでしょうか。立地が悪くても、事業計画が公共性で説明できる例外もあるので、ここは個別判断、というのが正直な実感です。

一般基準

事業計画そのものを審査されるのが、一般基準。具体的には、事業の実現確実性（資金が用意できているか、許認可の見通しがあるか）、周辺農地への被害防除（排水・土砂流出への対策）、一時転用の場合は原状回復ができる賃借権か。

資金計画書で詰まる申請者を、私は何度か見てきました。「銀行から借りる予定です」だけでは弱くて、融資内諾書や預金残高証明書まで添えて、「ちゃんとお金が用意できる」ことを示さないといけません。事業計画書も、用途・規模・スケジュールを具体的に書かないと「実現性が見えない」と差し戻される。

共同申請

5条は、譲渡人と譲受人の連名で申請します。売主と買主の双方が申請人になって、農業委員会に提出する形。買主側だけで動かしているつもりが、売主側の協力（印鑑証明書・実印押印）でつまずくケースもあるので、契約書の段階で「申請への協力義務」を明文化しておくのが安全です。これを忘れて契約後に売主が非協力的になると、本当に進まなくなります。

4ヘクタール超の案件は、農林水産大臣協議に進むので、さらに期間が伸びます。住宅分譲レベルの案件で4ヘクタールを超えることはそうないですが、メガソーラーや大規模物流倉庫の案件だと、ここに入ることがあります。

必要書類と費用と期間

軽くまとめます。

5条申請の必要書類は、許可申請書、登記事項証明書、公図、土地利用計画図、現況写真、付近見取図、資金計画書、見積書、譲渡人と譲受人の住民票、印鑑証明書、その他案件に応じた追加書類。トータルで10〜15点くらいになるのが普通です。届出の場合はもう少し少なくて、4〜6点程度。

費用は、行政書士に依頼した場合の報酬が、届出で4〜6万円、許可で10〜20万円が相場感。これに測量が必要な案件では10〜30万円が別途かかり、農振除外を伴うと10〜30万円、開発許可との同時進行なら30〜50万円程度の追加コスト。総額で見ると、シンプルな届出案件で5〜10万円、農振除外＋許可＋開発許可と重なる案件で50〜100万円規模になることも珍しくない。

期間も、シンプルな届出なら2〜3週間、許可だけなら申請から2〜3ヶ月、農振除外を伴うと半年〜1年、開発許可も重なると1年超、というレンジで動きます。「家を建て始めたいタイミング」から逆算して、どこに先に動くか、を最初に決めるのが大事です。

「許可だけでは家が建たない」農振除外と開発許可との連動

ここが今回の差別化章です。

冒頭の依頼者の事案で出てきた「農振除外」をもう少し詳しく書きます。農振除外とは、農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づいて、市町村が指定している「農用地区域」から自分の農地を外してもらう手続きです。

農振除外の要件は、おおむね5つの観点で審査されます。代替性がない（他に転用に適した土地がないか）、農業上の効率的な土地利用に支障がない、必要不可欠な事業である、農業生産基盤整備事業の完了から8年以上経過している、土地改良施設の機能に支障がない、というあたり。これを全部クリアしないと、農用地区域から外してもらえません。

実務的な大変さは、受付タイミングが市町村によって年2回程度しかないこと、それから、申請から決定まで6ヶ月〜1年かかること。私の事務所で扱った案件の中には、農振除外の受付が次は半年先、というタイミングで相談に来られて、「じゃあそれまでに資料を整えましょう」となったケースもあります。半年待ってからスタート、という案件は、お客さんに「ちょっと先になります」と説明するときの空気が、毎回少しだけ重くなります。

開発許可との連動も、地味に効きます。市街化調整区域で500㎡（または1,000㎡。自治体による）以上の宅地造成を伴う場合、都市計画法第29条の開発許可が必要です。農地転用許可と開発許可は、別の役所（農業委員会と都市計画担当課）で審査されますが、実務上は連動して進めるのが定石。一括で動かさないと、片方が先に許可されても、もう片方が後から落ちて全体が止まるリスクがあります。

順序を間違える典型例として、「農地転用許可だけ先に取って、契約も済ませて、いざ開発許可を出したら立地基準で落ちた」みたいなケースです。これは本当に痛い。

行政書士事務所が農地転用を扱うとき、私たちは「農地転用許可だけを請ける専門家」ではなく、「農振除外・農地転用・開発許可を含めた手続き全体を伴走する専門家」でありたいと思っています。これは、最初の相談で全体の地図を描けるかどうかが、結果の成否を決める手続きだから、というのが理由です。

違反転用と、追認・原状回復のリアル

ここは短めに書きます。

農地法に違反して許可を取らずに転用した場合の罰則は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（農地法第64条等）。法人の場合は両罰規定で、法人にも罰金が科される。「黙って転用してしまっても気づかれないだろう」と思いがちなのですが、衛星写真や現地巡回で、農業委員会は意外と把握しています。空中写真の整備は年々進んでいるので、過去5年〜10年でも違反は見つかりやすくなっている、という風に感じます。

違反が発覚すると、まず行政指導が入って、それに応じない場合は原状回復命令、命令違反は刑事告発、という段階を踏みます。違反のままでは登記の地目変更もできないし、銀行の担保にも入れられない、転売しようにも買い手がつかない、というように、土地の経済的価値がほぼゼロになります。

追認の手続きはあります。違反事実を申告して、改めて許可申請に進む形。ただし、追認が認められるかどうかは、違反の経緯と、現状の利用が立地基準に適合しているかなど、複数の観点で個別判断されます。違反した側が思っているほど、追認のハードルは低くありません。

「黙って転用」が選択肢に上がるくらいなら、最初に行政書士か農業委員会に相談する方が、絶対に安く早く済みます。これはどの案件でも例外なく言える、と私は考えています。

おわりに｜農地転用は「最初の相談先」を間違えないことが大事

冒頭の相談者の方は、農振除外の申請（次回受付に向けて4ヶ月かけて書類を整えて、決定まで7ヶ月）、農地転用許可申請（農振除外決定後に着手、許可まで2ヶ月）、開発許可は500㎡未満で対象外、地目変更登記、建築確認、という手順で進める方針になりました。建て直しまで1年以上かかる見通しで、当初「2ヶ月くらいで」と聞いていた本人には、最初に時間軸を伝える必要があった。

農地転用は、よく「複数の鍵で順番に開ける扉」だと例えています。1本の鍵で開く扉ではなくて、農地法の鍵、農振法の鍵、都市計画法の鍵、建築基準法の鍵を順番に使って、ようやく中に入れる。鍵の順番を間違えると、また最初の扉に戻されることがあります。

そして、これも繰り返しになるのですが、最新の運用は所管の農業委員会の窓口で必ず確認してください。私の解説は、その窓口で何を聞くか・何の準備をしてから行くかの補助線です。

行政書士・司法書士・建築士・不動産業者、それぞれの役割があります。最初の地図を一緒に描くのが行政書士、登記が司法書士、建物の設計が建築士、土地取引が不動産業者。誰に最初に相談するかで、半年単位の時間が変わります。「とりあえず建築会社に相談しよう」が悪いわけではないですが、農地が絡むなら、農地転用の相談先を別に持っておくのがおすすめです。

迷ったら、行政書士に最初の無料相談だけでもしてもらえたらと思います。区域の確認、農地区分の見立て、農振除外の要否、許可・届出のルート選定、ここまでは相談ベースで一緒に整理できます。農地転用は、最初に動き出す前の30分の相談で、結果が大きく変わる手続きです。

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