農地転用は自分でできる？費用・必要書類・手続きを解説

農地転用は自分でできるのか？

農地転用の申請は、自分でやれます。これは制度のうえではっきりしています。

「行政書士に頼まないと受け付けてもらえない」と思い込んでいる方がたまにいますが、それは誤解で、申請書は農業委員会の窓口や自治体のサイトで無料で手に入りますし、書き方も窓口で聞けばだいたい教えてもらえます。だから制度のうえでは、誰でも自分で申請することが可能です。

ただ、やれることと、すんなり終わることは別の話で、自分で申請を始めたものの途中で手が止まって、結局、行政書士事務所に相談に来られる方は多いです。とくに5条の許可案件や、市街化調整区域にある農地。このあたりになると、難易度が上がります。

農地転用は「申請書を1枚書いて出せば終わり」という手続きではなく、区域の判定があり、書類の収集、農業委員会との折衝、書類の整合性チェックがあって……と、つまずきやすいポイントが多くあります。書類が1か所でも合わないと、その月の総会に間に合わず翌月以降に持ち越しです。1か月の遅延は、珍しくもありません。

そこでこの記事では、まず「自分でやれる人」と「行政書士に任せたほうがいい人」を線引きしたうえで、自力で進める場合の手順を一つずつ解説していきます。

農地転用の4条と5条の違い

農地転用とは、農地（田んぼや畑）を農業以外の用途に変える手続きのことです。たとえば田んぼを駐車場にしたり、畑に家を建てたり、農地に太陽光パネルを置いたり。こういったケースは全て「農地転用」に当たります。

「自分の土地なんだから好きに使っていいだろう」と思われるかもしれませんが、農地は農地法という法律で特別に守られています。食糧自給率を保つための国の方針です。勝手に転用すると違法となり、原状回復命令が出たり、罰金の罰が科されたりすることもあります。ですから事前に農業委員会の許可（または届出）が要るわけです。

農地法には、転用に関する規定が大きく2つあります。農地法第4条と第5条です。

要するに「自分の農地を自分で変える」なら4条、「他人の農地を買ったり借りたりして変える」なら5条。判別はシンプルで、所有権または使用権が動くかどうかがすべてです。

ちなみに、農地のまま売買する場合（買い手も農業を続けるケース）は3条許可という別の手続きになります。この記事は転用に絞っているので、3条にはここでは触れません。

建物を建てなくても転用扱いになるケース

見落とされがちなのが、「建物を建てない」場合でも農地転用に当たるケースです。

• 太陽光発電パネルの設置。規模や設置形態によって、一時転用許可か通常の転用許可になります
• 資材置場・トラックヤード。転用許可が必要です
• 駐車場（コインパーキングを含む）。転用許可が必要です
• キャンプ場・グランピング施設。用途しだいで、一時利用なら一時転用も可能です
• 家庭菜園として貸す。これは農業利用なので、転用にはなりません

判断に迷ったら、農業委員会に「この用途は転用に当たりますか」と電話で聞いてみてください。だいたいその場で答えてくれます。

「許可」と「届出」を間違えないように

農地転用には、難易度がまるで違う2つのルートがあります。「許可」と「届出」です。

どちらになるかは、農地のある区域で自動的に決まります。自分で選べるものではありません。同じ4条申請でも、市街化区域の農地なら「届出」で済みますが、市街化調整区域だと「許可」が必要です。体感では、手続きの重さが10倍くらい変わります。

市街化区域なら、農業委員会への届出だけで話が済みます。ところが市街化調整区域や農業振興地域の農地になると「許可」が必要で、しかも農業振興地域なら農振除外という手続きを先に済ませなければなりません。この農振除外が半年〜1年がかりの長丁場で、年に2回しか受付をしない自治体もあります。タイミングを逃すと、次の受付まで半年先となることもあります。

個人的には、農振除外がからむ案件を自力でやるのはおすすめしません。これだけは行政書士に任せたほうが、時間もお金も結局は節約になると思っています。

自分の農地がどの区域なのかを確認する方法

区域の判定は、この手続きの最初の関門です。調べ方は、おもに3つあります。

① 市町村役場の都市計画担当課に問い合わせる
住所と地番を伝えれば、その場で教えてもらえます。電話でも大丈夫です。

② 自治体の都市計画図をWebで見る
神戸市であれば「神戸市WebGIS」で地番を検索すると、市街化区域・調整区域・農振区域の色分けが表示されます。三田市や加古川市など、主要な市町も同じようなシステムを公開しています。

③ 農業委員会の窓口で農地区分を確認する
農地の種別（第1種農地・第2種農地・第3種農地）も含めて教えてもらえます。許可の取りやすさは、この種別で大きく変わります。ここは確認しておきたいところです。第3種農地（市街地化が進んだ地域の農地）なら転用しやすく、第1種農地（生産性の高い優良農地）は原則不許可です。

必要書類のチェックリスト（4条・5条別）

申請に必要な書類は市町村ごとに細かい差はありますが、たいていの自治体で共通する基本の一式がこちらです。

ただし、まず最初に農業委員会の窓口へ行って「うちの地域で必要な書類」を確認するのが鉄則です。あとで「足りない書類がある」と差し戻される可能性があるからです。

4条申請（自己転用）の必要書類

• 農地転用許可申請書（4条様式）
• 登記事項証明書（法務局で取得、1通600円）
• 公図（法務局、1通450円）
• 位置図（住宅地図に申請地を赤枠で囲んだもの）
• 案内図（最寄り駅や主要道路からのアクセスがわかる図）
• 土地利用計画図（転用後にどう使うかを図示したもの）
• 建物の配置図・平面図（建築する場合）
• 資金計画書（工事費の内訳）
• 残高証明書か融資証明書（資金の裏づけ）
• 事業計画書（規模に応じて）
• 水利組合・隣接農地所有者の同意書（必要な場合）
• 取水・排水計画書（雨水や生活排水の処理方法）

5条申請（権利移動＋転用）の必要書類

4条の書類にプラスして、以下が追加されます。

• 農地転用許可申請書（5条様式）
• 売買契約書か賃貸借契約書の写し（条件付き契約の形で）
• 譲受人・賃借人の住民票
• 譲受人の事業計画書
• 譲受人の資金計画書と残高証明書
• 譲渡人・譲受人、双方の印鑑証明書
• 譲受人の納税証明書

条件によっては追加書類が必要になるケース

次のケースだと、別の書類も出てきます。

• 住宅を建てる場合（建築確認の事前審査結果、給排水計画書）
• 農地が借入の担保になっている場合（抵当権者の同意書）
• 共有名義の農地（共有者全員の同意書）
• 農業者年金を受給している人の農地（農業者年金基金の意見書）
• 太陽光発電施設（FIT認定通知書と撤去計画書）

こういった追加書類が出てくると、準備期間はその分のびてきます。農業者年金基金の意見書なんかは取得に時間がかかることもあるので、早めに準備しておくことが大事になります。

申請の進め方

申請の流れは、全部で8ステップです。それぞれに「ここでつまずきやすい」というポイントもあるので、手をつける前にざっと目を通しておくと安心です。

ステップ1：農業委員会への事前相談

いきなり書類を持ち込む人がたまにいますが、まず窓口で相談してください。区域の確認、必要書類の一覧、追加書類の有無などを教えてもらえます。ほとんどの自治体で無料ですし、予約も必要ありません。たかが10分程度の相談ですが、その後の作業がスムーズになります。

ステップ2：書類の収集

法務局で登記事項証明書と公図を取得します。建築の予定があるなら、設計士に配置図・平面図を依頼。資金関係の書類も、この段階で用意しましょう。所要期間は1〜2週間が目安です。

なお、登記事項証明書はオンライン（登記情報提供サービス）でも内容を確認できますが、申請に添付する正本は法務局の窓口で発行してもらう必要があります。

ステップ3：申請書の作成

4条または5条の様式に記入していきます。署名押印は原則として実印です。申請書はだいたいA3片面印刷で、項目数が多いので、焦らずじっくり書いてください。

よくあるミスは「転用目的」の書き方。「駐車場」とだけ書くのではなく、「自家用駐車場（住宅併用、普通車3台分）」くらい具体的に書かないと、差し戻しになることがあります。農業委員会は「本当にその用途で使うのか」を、かなり細かく見ているということかと思います。

ステップ4：農業委員会への提出

受付窓口に書類一式を出します。受付日がそのまま「申請日」になって、ここから審査のカウントが始まります。窓口で書類のざっくりしたチェックが入りますが、軽微な不備ならその場で補正させてもらえることが多いですですが、重大な不備は持ち帰りになります。

ステップ5：農業委員会の総会で審議

月1回の総会で、申請内容が審議されます。神戸市だと毎月15日前後に開かれていて、その締切までに書類が受理されていないと翌月回しになります。地域によっては、農業委員が現地を見に来ることもあります。

ステップ6：県への進達（許可案件のみ）

届出案件なら、この工程は不要です。許可案件の場合は、農業委員会から都道府県知事に書類が送られて、再度審査が行われます。県の審査は、だいたい2〜4週間かかります。

ステップ7：許可通知または届出受理通知の受領

許可案件なら許可通知書、届出案件なら受理通知が届きます。この通知が届くまでは、絶対に工事を始めてはいけません。また、通知書は再発行されないので大切に保管してください。のちの登記変更で使います。

ステップ8：工事完了後の報告

転用工事が終わったら、農業委員会に「工事完了報告書」を提出します。この報告をサボると、あとの登記変更でトラブルになります。工事中の写真（着工前・着工中・完了時）を撮っておくと、報告がスムーズになります。

申請書の書き方で多いミス

実際にミスが多いと感じるポイントです。

① 申請地の表示
登記簿上の地番と地目を、そのまま転記します。ここで注意したいのは、住居表示と地番は別物だという点です。「○○市○○町○○番地」ではなく「○○市○○町○○番」が正しい書き方です。複数の筆にまたがる場合は、全部列記してください。

② 転用目的
とにかく具体的に書きます。「住宅」だけでは弱いです。「自家用住宅（木造2階建て・延床面積120㎡）」くらいまで書いておくのが理想です。

③ 転用面積
㎡単位で記入します。登記簿上の地積と実測面積がズレている場合は実測値を使い、その旨を備考欄に書いておく必要があります。100㎡を超えると、追加書類が必要になる自治体もあります。

④ 工事の時期
「許可後すみやかに着工し、◯か月以内に完了予定」と書くのが定型です。具体的な日付は許可日が確定してから入れるので、申請の時点では空欄でも構いません。

⑤ 添付書類欄
提出した書類のチェックを、全部入れてください。1つでも漏れがあると受理されません。

⑥ 署名・押印
申請者本人の自筆署名と実印。代理人が申請する場合は委任状が要ります。法人なら、法人代表者の実印です。

費用・期間・窓口情報

自分でやったときの実費

自分でやる場合の実費総額は、だいたい3,000〜10,000円の範囲に収まります。

一方、行政書士に依頼した場合の報酬相場は5万円〜25万円くらいです。案件の複雑さで大きく変わりますが、市街化区域の届出だけなら5万円前後、調整区域の許可申請だと10万〜15万円、農振除外まで含むと20万円超、というのが私の感覚です。シンプルな届出案件なら自分でやるメリットは大きいです。

期間のめやす

兵庫県内の窓口情報

兵庫県内のおもな窓口です。

神戸市の場合、窓口は各区役所の農業委員会事務局です。神戸市内で農地が比較的多く残っているのは北区と西区、あとは須磨区の一部。中央区・灘区・東灘区は市街化区域がほとんどなので届出で済むケースが大半ですが、北区・西区は調整区域にかかる農地が多く、許可案件になることも珍しくありません。

その他の市町では、三田市・加古川市・姫路市・淡路市など、農地が広がる地域ほど農業委員会の動きも活発です。どの市町でも、まずは事前相談からが基本です。

兵庫県の窓口は、農政環境部 農林水産局 農業経営課です。県知事許可の案件は農業委員会を経由して県に進達されるので、事業者が直接県に出向くことは少ないですが、4haを超える大規模案件なら、県に事前相談しておくべきだと思います。

自分でやるか、行政書士に頼むか

結局どっちがいいのか？という判断の基準ですが、私なりの線引きは、以下です。

自分でやって問題ないケース

• 市街化区域内の農地で、届出だけで済むことが確認できている
• 4条申請で、転用目的が住宅や駐車場など定型的なもの
• 平日の昼間に、農業委員会へ何度か足を運ぶ時間がとれる
• 書類の差し戻しがあっても、修正してやり直す根気がある
• スケジュールに余裕があって、1〜2か月の遅延も許容できる

行政書士に依頼すべきケース

• 5条許可案件（売買や贈与がからむ）
• 市街化調整区域・農用地区域内の農地
• 農振除外が必要になる案件
• 隣接地の所有者や水利組合との調整が必要
• 事業計画書や資金計画書の作成に自信がない
• スケジュールに余裕がなく、差し戻しによる遅延は困る
• 太陽光発電や大規模商業施設など、特殊な用途の案件
• 不動産売買と連動した5条案件で、決済期日が決まっている

上記の「依頼すべきケース」にひとつでも当てはまる場合は、報酬を払って任せたほうが結局は安くつくということになるかと思います。差し戻しで2か月遅れたら、その間の機会損失は数十万円規模になることも珍しくありませんし、住宅ローンを組んでいるなら、申請の遅れが金利の条件にまで響いてくることだってあり得ます。

よくある質問

Q1. 許可が下りる前に工事を始めてしまったら？
A. 農地法違反として、原状回復命令の対象になります。罰則は3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人だと1億円以下）。許可通知が届くまでは、絶対に着工しないでください。

Q2. 申請を途中で取り下げて、やり直すことはできる？
A. できます。受付後でも、総会前なら取下届で対応できます。ただし提出した書類を返してもらえない自治体もあるので、再申請のときは書類を一から作り直すことになるかもしれません。

Q3. 隣接農地の所有者の同意は必ず要る？
A. 法律上は必須ではないですが、慣行として求められる地域が多いです。とくに水利や通路がからむ場合は事実上必須で、同意が取れないと総会で「保留」になって長引きます。これは、地域のルールに従うしかありません。

Q4. 親が亡くなって相続した農地を転用したいんだけど
A. 手順としては、①相続による所有権移転登記 → ②農業委員会への「農地法第3条の3」届出 → ③4条の許可・届出、という3段階です。②の届出には「相続を知ったときから10か月以内」という期限があるので、放置しないように気をつけてください。

Q5. 仮登記をしてから転用申請できる？
A. 5条許可は「条件付き売買契約」を前提に申請するのが一般的なやり方です。許可が下りてから本登記、という流れになります。仮登記だけでは、申請の根拠にはなりません。

Q6. 一時転用と通常の転用はどう違う？
A. 一時転用は「数年後に農地へ戻す」前提で出す許可です。太陽光発電の設置でよく使われます。期間が決まっていて、終わったら原状回復する義務があります。通常の転用は、恒久的な用途変更です。

当事務所の農地転用サポート

神戸北行政書士事務所では、農地転用について以下のサポートを行っています。

• 事前相談と区域判定（無料）
• 必要書類の作成代行（4条・5条いずれも対応）
• 農業委員会や県との折衝
• 農振除外が必要な案件のフルサポート
• 転用完了後の地目変更登記まで、一気通貫で対応
• 太陽光発電・大規模案件の事業計画書作成
• 不動産売買と連動した5条案件の決済日程調整

「自分でやってみたけど途中で詰まった」「時間がないので全部お願いしたい」「調整区域の案件で不安が大きい」。こういったご相談を、よくいただきます。初回のご相談は無料ですので、まずはお気軽にご連絡ください。神戸市をはじめ、三田市・加古川市・西宮市・芦屋市・明石市など、兵庫県全域で対応しています。